FAQ - Baufinanzierung

Q: Frage 1: Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Antwort:Als Faustregel sollten Kaufnebenkosten plus mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden. Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (in Berlin 6,0 %, in Sachsen 5,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) und ggf. Maklercourtage. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist möglich, aber mit höherem Zinsaufschlag verbunden. Aus meiner Erfahrung als Finanzierungsspezialist: Auch wer weniger Eigenkapital hat, kann finanzieren – entscheidend ist das Gesamtbild aus Einkommen, Bonität und Objekt. Mit Zugriff auf über 400 Finanzpartner finde ich auch für eigenkapitalschwächere Käufer passende Lösungen. Lassen Sie uns Ihre individuelle Situation in einem kostenlosen Erstgespräch durchrechnen.

Q: Frage 2: Wie funktioniert die KfW-Förderung 2026?

Antwort:Die wichtigsten KfW-Programme für Privatpersonen 2026:KfW 124 "Wohneigentumsprogramm" - Kauf oder Neubau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen mit Kreditbeträgen bis zu 100.000 Euro.KfW 300 „Wohneigentum für Familien" – zinsgünstiger Kredit bis zu 270.000 Euro für Familien mit Kindern, die klimafreundlich neu bauen oder kaufenKfW 297/298 „Klimafreundlicher Neubau" – bis zu 150.000 Euro je WohneinheitKfW 261 „Wohngebäude – Kredit" – für energetische Sanierung von Bestandsimmobilien,bis 150.000 Euro mit TilgungszuschussKfW 270 „Erneuerbare Energien – Standard" – für PV-Anlagen und SpeicherBAFA-Zuschüsse – für Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch und Dämmung (separate Antragstellung)Wichtig: Förderungen müssen vor Vertragsabschluss bzw. Bauantrag beantragt werden – sonst sind sie verloren. Der Antrag erfolgt über die finanzierende Bank, nicht direkt bei der KfW. Als zertifizierter Modernisierungsberater (BVGeM) prüfe ich für Sie alle in Frage kommenden Förderungen und integriere sie sauber in Ihre Gesamtfinanzierung.

Q: Frage 3: Was ist der Unterschied zwischen Markt- und Beleihungswert – und warum ist das für meine Finanzierung wichtig?

Antwort:Der Marktwert (= Verkehrswert) ist der Preis, den eine Immobilie aktuell am freien Markt erzielen würde.Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert, den eine Bank als Sicherheit ansetzt – er liegt nach Bankenpraxis meist 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert und enthält einen Sicherheitsabschlag für zukünftige Schwankungen.Warum das für Ihre Finanzierung relevant ist:Die Bank berechnet den Beleihungsauslauf (Darlehen ÷ Beleihungswert × 100). Je niedriger dieser Auslauf, desto besser Ihre Konditionen. Schon der Sprung von 80 % auf 60 % Beleihungsauslauf kann mehrere Zehntelprozentpunkte Zinsersparnis bedeuten – über die Laufzeit oft fünfstellige Beträge.Jede Bank rechnet den Beleihungswert nach eigenen internen Richtlinien. Deshalb kann bei identischem Objekt und identischem Darlehen die Konditionenzusage von Bank zu Bankdeutlich variieren. Genau hier liegt einer der größten Vorteile meiner Arbeit: Ich vergleiche über 400 Finanzpartner und finde die Bank, deren Bewertungslogik am besten zu Ihrem Objekt passt.

Q: Frage 4: Welche Zinsbindung ist 2026 sinnvoll – 10, 15 oder 20 Jahre?

Antwort:Die richtige Zinsbindung hängt von drei Faktoren ab:Ihrer Zinserwartung – Glauben Sie an steigende oder fallende Zinsen in den nächsten Jahren?Ihrer Restschuld am Ende der Zinsbindung – Wieviel Risiko bleibt offen, wenn die Anschlussfinanzierung kommt?Ihrer persönlichen Lebensplanung – Wie lange wollen Sie die Immobilie halten?Aktuell (Mai 2026) liegen die Top-Zinsen für 10 Jahre bei ca. 3,5–3,8 %, für 15 Jahre bei ca. 3,9%, für 20 Jahre bei ca. 4,0 % effektiver Jahreszins. Der Aufschlag für längere Bindung ist also moderat – wer Planungssicherheit über mehrere Konjunkturzyklen möchte, fährt mit 15 oder 20 Jahren oft sehr gut.Wichtig zu wissen: Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung haben Sie nach § 489 BGB eingesetzliches Sonderkündigungsrecht – auch bei längerer Zinsbindung. Sie sind also nicht „eingesperrt", sondern können bei sinkenden Zinsen jederzeit umschulden. In einem Erstgespräch zeige ich Ihnen die Szenarien durch und wir wählen gemeinsam die für Sie passende Variante.

Q: Frage 5: Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann sollte ich mich darum kümmern?

Antwort:Eine Anschlussfinanzierung ist die Folgefinanzierung nach Ablauf Ihrer Zinsbindung. Sie haben drei Möglichkeiten:Prolongation bei Ihrer aktuellen Bank – bequem, aber nicht automatisch das beste AngebotUmschuldung zu einer neuen Bank mit günstigeren KonditionenForward-Darlehen – Sie sichern sich die aktuellen Zinsen bis zu 5 Jahre im VorausMein Tipp: Beschäftigen Sie sich 36 bis 60 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung damit. Wer zu spät handelt, verliert Verhandlungsspielraum und schickt sich oft selbst in die Prolongation, weil die Zeit für einen sauberen Bankenwechsel nicht mehr reicht. In den letzten Jahren waren Forward-Darlehen für viele meiner Kunden ein wichtiges Instrument zur Zinssicherung. Ich rechne Ihnen unverbindlich durch, welche Variante für Ihre Situation am sinnvollsten ist.

Q: Frage 6: Welche Unterlagen brauche ich für ein erstes Beratungsgespräch?

Antwort:Für ein erstes Gespräch reicht ein grober Überblick – Sie müssen nichts vorbereiten. Für eine konkrete Finanzierungsanfrage benötige ich später:Zu Ihrer Person:Personalausweis (Kopie)Letzte 2–3 Gehaltsabrechnungen (Angestellte) oder Einkommensteuerbescheide und BWAs (Selbstständige)Aufstellung Ihrer monatlichen Verpflichtungen (Kredite, Leasing, Unterhalt)Eigenkapital-Nachweis (Kontoauszüge, Depot, geschenktes/geerbtes Vermögen)Zum Objekt: Exposé bzw. KaufvertragsentwurfGrundriss und WohnflächenberechnungEnergieausweisBei Neubau: Baubeschreibung und BauzeichnungenBei Modernisierung: Kostenvoranschläge und ggf. Energieberater-BerichtIch schicke Ihnen vor unserem Termin gerne eine strukturierte Unterlagenchecklistezu. Damit sind wir im ersten Gespräch schon konkret. Siehe auch: Baufinanzierung vorbereiten: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Q: Frage 7: Kann ich auch online bzw. per Videocall mit Ihnen beraten werden?

Antwort:Ja, sehr gerne. Ich biete persönliche Beratung vor Ort an – sowie Videoberatung deutschlandweit. Gerade Selbstständige, Familien mit Kindern oder Kunden mit weiteren Anfahrtswegen schätzen die Flexibilität: Termine sind auch außerhalb der klassischen Geschäftszeiten nach Absprache möglich.Für die Videoberatung benötigen Sie nur einen Internetzugang und idealerweise Webcam und Mikrofon. Unterlagen tausche ich auf Wunsch über sichere, DSGVO-konforme Kanäle aus. Beratungssprachen: Deutsch und Englisch.

Michael Wagner
1. Mai
4 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 15. Mai

Holzbuchstaben "FAQ" neben einem kleinen Holzhaus auf einer Glasoberfläche, reflektiert im Sonnenschein. Verschwommener, grüner Hintergrund.

Frage 1: Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Antwort:

Als Faustregel sollten Kaufnebenkosten plus mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden. Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (in Berlin 6,0 %, in Sachsen 5,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2%) und ggf. Maklercourtage. Eine 100-Prozent-Finanzierung ist möglich, aber mit höherem Zinsaufschlag verbunden. Aus meiner Erfahrung als Finanzierungsspezialist: Auch wer weniger Eigenkapital hat, kann finanzieren – entscheidend ist das Gesamtbild aus Einkommen, Bonität und Objekt.

Mit Zugriff auf über 400 Finanzpartner finde ich auch für eigenkapitalschwächere Käufer passende Lösungen. Lassen Sie uns Ihre individuelle Situation in einem kostenlosen Erstgespräch durchrechnen.

Frage 2: Wie funktioniert die KfW-Förderung 2026?

Antwort:

Die wichtigsten KfW-Programme für Privatpersonen 2026:

KfW 124 "Wohneigentumsprogramm" - Kauf oder Neubau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentumswohnungen mit Kreditbeträgen bis zu 100.000 Euro.
KfW 300 „Wohneigentum für Familien" – zinsgünstiger Kredit bis zu 270.000 Euro für Familien mit Kindern, die klimafreundlich neu bauen oder kaufen
KfW 297/298 „Klimafreundlicher Neubau" – bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit
KfW 261 „Wohngebäude – Kredit" – für energetische Sanierung von Bestandsimmobilien,bis 150.000 Euro mit Tilgungszuschuss
KfW 270 „Erneuerbare Energien – Standard" – für PV-Anlagen und Speicher
BAFA-Zuschüsse – für Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch und Dämmung (separate Antragstellung)

Wichtig: Förderungen müssen vor Vertragsabschluss bzw. Bauantrag beantragt werden – sonst sind sie verloren. Der Antrag erfolgt über die finanzierende Bank, nicht direkt bei der KfW. Als zertifizierter Modernisierungsberater (BVGeM) prüfe ich für Sie alle in Frage kommenden Förderungen und integriere sie sauber in Ihre Gesamtfinanzierung.

Frage 3: Was ist der Unterschied zwischen Markt- und Beleihungswert – und warum ist das für meine Finanzierung wichtig?

Antwort:

Der Marktwert (= Verkehrswert) ist der Preis, den eine Immobilie aktuell am freien Markt erzielen würde.
Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert, den eine Bank als Sicherheit ansetzt – er liegt nach Bankenpraxis meist 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert und enthält einen Sicherheitsabschlag für zukünftige Schwankungen.

Warum das für Ihre Finanzierung relevant ist:

Die Bank berechnet den Beleihungsauslauf (Darlehen ÷ Beleihungswert × 100). Je niedriger dieser Auslauf, desto besser Ihre Konditionen. Schon der Sprung von 80 % auf 60 % Beleihungsauslauf kann mehrere Zehntelprozentpunkte Zinsersparnis bedeuten – über die Laufzeit oft fünfstellige Beträge.

Jede Bank rechnet den Beleihungswert nach eigenen internen Richtlinien. Deshalb kann bei identischem Objekt und identischem Darlehen die Konditionenzusage von Bank zu Bankdeutlich variieren. Genau hier liegt einer der größten Vorteile meiner Arbeit: Ich vergleiche über 400 Finanzpartner und finde die Bank, deren Bewertungslogik am besten zu Ihrem Objekt passt.

Frage 4: Welche Zinsbindung ist 2026 sinnvoll – 10, 15 oder 20 Jahre?

Antwort:

Die richtige Zinsbindung hängt von drei Faktoren ab:

Ihrer Zinserwartung – Glauben Sie an steigende oder fallende Zinsen in den nächsten Jahren?
Ihrer Restschuld am Ende der Zinsbindung – Wieviel Risiko bleibt offen, wenn die Anschlussfinanzierung kommt?
Ihrer persönlichen Lebensplanung – Wie lange wollen Sie die Immobilie halten?

Aktuell (Mai 2026) liegen die Top-Zinsen für 10 Jahre bei ca. 3,5–3,8 %, für 15 Jahre bei ca. 3,9%, für 20 Jahre bei ca. 4,0 % effektiver Jahreszins. Der Aufschlag für längere Bindung ist also moderat – wer Planungssicherheit über mehrere Konjunkturzyklen möchte, fährt mit 15 oder 20 Jahren oft sehr gut.

Wichtig zu wissen: Nach 10 Jahren ab Vollauszahlung haben Sie nach § 489 BGB eingesetzliches Sonderkündigungsrecht – auch bei längerer Zinsbindung. Sie sind also nicht „eingesperrt", sondern können bei sinkenden Zinsen jederzeit umschulden. In einem Erstgespräch zeige ich Ihnen die Szenarien durch und wir wählen gemeinsam die für Sie passende Variante.

Frage 5: Was ist eine Anschlussfinanzierung und wann sollte ich mich darum kümmern?

Antwort:

Eine Anschlussfinanzierung ist die Folgefinanzierung nach Ablauf Ihrer Zinsbindung. Sie haben drei Möglichkeiten:

Prolongation bei Ihrer aktuellen Bank – bequem, aber nicht automatisch das beste Angebot
Umschuldung zu einer neuen Bank mit günstigeren Konditionen
Forward-Darlehen – Sie sichern sich die aktuellen Zinsen bis zu 5 Jahre im Voraus

Mein Tipp: Beschäftigen Sie sich 36 bis 60 Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung damit. Wer zu spät handelt, verliert Verhandlungsspielraum und schickt sich oft selbst in die Prolongation, weil die Zeit für einen sauberen Bankenwechsel nicht mehr reicht. In den letzten Jahren waren Forward-Darlehen für viele meiner Kunden ein wichtiges Instrument zur Zinssicherung. Ich rechne Ihnen unverbindlich durch, welche Variante für Ihre Situation am sinnvollsten ist.

Frage 6: Welche Unterlagen brauche ich für ein erstes Beratungsgespräch?

Antwort:

Für ein erstes Gespräch reicht ein grober Überblick – Sie müssen nichts vorbereiten. Für eine konkrete Finanzierungsanfrage benötige ich später:

Zu Ihrer Person:

Personalausweis (Kopie)
Letzte 2–3 Gehaltsabrechnungen (Angestellte) oder Einkommensteuerbescheide und BWAs (Selbstständige)
Aufstellung Ihrer monatlichen Verpflichtungen (Kredite, Leasing, Unterhalt)
Eigenkapital-Nachweis (Kontoauszüge, Depot, geschenktes/geerbtes Vermögen)

Zum Objekt:

Exposé bzw. Kaufvertragsentwurf
Grundriss und Wohnflächenberechnung
Energieausweis
Bei Neubau: Baubeschreibung und Bauzeichnungen
Bei Modernisierung: Kostenvoranschläge und ggf. Energieberater-Bericht

Ich schicke Ihnen vor unserem Termin gerne eine strukturierte Unterlagencheckliste

zu. Damit sind wir im ersten Gespräch schon konkret.

Siehe auch: Baufinanzierung vorbereiten: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten

Frage 7: Kann ich auch online bzw. per Videocall mit Ihnen beraten werden?

Antwort:

Ja, sehr gerne. Ich biete persönliche Beratung vor Ort an – sowie Videoberatung deutschlandweit. Gerade Selbstständige, Familien mit Kindern oder Kunden mit weiteren Anfahrtswegen schätzen die Flexibilität: Termine sind auch außerhalb der klassischen Geschäftszeiten nach Absprache möglich.

Für die Videoberatung benötigen Sie nur einen Internetzugang und idealerweise Webcam und Mikrofon. Unterlagen tausche ich auf Wunsch über sichere, DSGVO-konforme Kanäle aus. Beratungssprachen: Deutsch und Englisch.

FAQ - Baufinanzierung

Aktuelle Beiträge

Michael Wagner, CERES Immobilen